很多发展商对售后返租每年8%-10%的租金收益心动不已，售后返租，真的像看上去那么美吗？
产权销售一般分为一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式：
1、总款返租
总款返租分两种方式。
虚拟产权铺位，真实回报返租
回报是真实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点
虚拟产权铺位，虚拟回报返租
在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”
独立产权铺位，虚拟回报返租
市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等
独立产权铺位，真实回报返租
如“新疆二道桥大巴扎”等。产权销售返租，关键看是否要有真实的回报作为支撑
第一种：将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
第二种：是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。
2、首付款返租
一般而言，商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元。
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。
对于2-4层商铺，则可分别采取一次性返租3-5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。
1、招商→经营→销售→返租
定义
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
优势
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小
劣势
情况无法预测，价格较高
2、招商→销售→返租→经营
用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同
是一种对于经营权把握度较高的销售型地产操作模式，视招商情况而定，如招商结果较好，再销售会有效的提高去化速度，便于后期的统一运营
视招商情况而定，有一定的风险
3、销售→返租→招商→经营
该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"
该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营
对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性
4、销售→返租→放任
该模式是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险
后期经营风险大，在一定经营期内一旦经营失败开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
难点
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主
小业主作为商铺的投资者而存在
